VADEMECUM PER EVITARE DI ESSERE TRUFFATI PRENOTANDO UNA CASA VACANZA
Di seguito una serie di consigli utili al fine di prevenire di essere truffati prenotando una casa vacanza nel Salento e non solo.
I SOGGETTI CHE POSSONO MEDIARE UNA CASA VACANZA
(BISOGNA SEMPRE AFFIDARSI AGLI AGENTI IMMOBILIARI)
Premesso che tutti gli affari immobiliari che riguardano la vendita, la locazione, gli affitti e/o la vendita di rami aziendali sono normati dal codice civile e riguardano solo chi è regolarmente iscritto con la qualifica di agente immobiliare abilitato dalla locale camera di commercio e con posizione iva aperta con codice Ateco 68.31.00, e che i soggetti che possono pubblicizzare e mediare la casa vacanza sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari cosi come prevede la normativa nazionale di riferimento "Legge 3 febbraio 1989 n°39" agli Artt. 1754,1755,1756,1757.1758,1759,1760,1761,1762,1763,1764,1765 e Art. 2950 del codice civile, nessun altro soggetto è abilitato a farlo!
Effettuare una prenotazione ad un soggetto diverso dall?agente immobiliare e/o tramite siti web pubblicitari e/o agenzie viaggio e agenzie viaggio tour operator, e/o presso qualsiasi attore nelle forme telematiche, informatiche o fisiche è molto rischioso e potrebbe compromettere la vostra vacanza. Inoltre è illegale perché secondo l?articolo 1754 del c.c. ?È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza? e il mediatore è solo l?agente immobiliare! I vari portali telematici e pubblicitari aventi codici ateco e posizioni Rea tra le più svariate mettono in relazione due o più parti per la conclusione di un affare tramite lo strumento della pubblicità, e quindi lo stesso mezzo degli agenti immobiliari essendo pertanto dei mediatori irregolari! Ed ancora non rilasciano e non possono rilasciare alcuna garanzia secondo la legge così come è invece obbligato a fare l?agente immobiliare. Per questo sono abusivi! Troppo facile prendere soldi senza essere in grado di rilasciare garanzie!
L?agente immobiliare è una figura abilitata dalla legge, è una figura competente, è una figura terza e imparziale nei confronti di ambe le parti, e sono proprio questi aspetti che determinano la differenza così come il legislatore ha voluto esigere con l'istituzione della figura di agente immobiliare. Oltre ai rischi legati ad una prenotazione presso soggetti non abilitati, anche prenotando direttamente ai proprietari degli immobili adibiti a casa vacanza non vi metterà al riparo dalle insidie. In primo luogo i proprietari credono che il loro bene sia il migliore, il più funzionale perché non hanno la giusta obiettività, non conoscono cosa cerca il vacanziere, quali standard, qual'è il mercato e la normativa di riferimento, fattore molto importante e in secondo luogo non potrete mai sapere se state contrattando con un reale proprietario. Potrete leggere all'interno dei portali telematici che il proprietario o che l'immobile sono stati verificati, ma è assolutamente falso e privo di riscontri! Provate a registrarvi all'interno di quel portale per scoprirlo da voi! Nessuna verifica può essere fatta da un'intermediario abusivo a distanza o anche presente sul luogo dove è ubicata l'unità immobiliare perchè solo le agenzie immobiliari dispongono degli strumenti e delle competenze per verificare non solo la reale proprietà ma anche le condizioni strutturali e dei servizi dell'immobile, avendo l'agente immobiliare effettuato il sopralluogo e la verifica documentale. La figura dell?agente immobiliare rassicura e garantisce, è pronta ad intervenire, ad assistere finché la vacanza sia assicurata, e vi farà sottoscrivere un contratto di locazione obbligatorio secondo la legge. Se l'agente immobiliare non dovesse avere le dovute competenze previste dalla legge, cambiate agenzia!
QUALI RISCHI INCONTRA IL PROPRIETARIO DI UNA CASA VACANZA PUBBLICIZZANDOLA DA SOLO?
Alcuni proprietari di casa vacanza credono che pubblicizzando e locando l?immobile per conto proprio fa si che venga raggiunto un risultato economico migliore, credono anche che cosi facendo il cliente prenoti più facilmente senza ostacoli burocratici e il tutto magari sulla buona fede, senza un contratto e regole precise. Non c?è ragionamento più sbagliato e un proprietario in regola con il proprio immobile e il fisco non lo farebbe mai. Le insidie che nasconde questo settore sono le più svariate, basti solo pensare alle molteplici sfaccettature che un settore come la casa vacanza rappresenta in termini di servizi che dovrà essere in grado di erogare all?utenza. La casa vacanza è inquadrata come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 (legge abrogata e confluita in ogni legge quadro di ogni regione d'Italia avendo esse il potere di legiferare) e anche se l'immobile è gestito in forma occasionale o non imprenditoriale comunque deve rispettare determinati standard. Non bisogna mai improvvisare, in quanto un piccolo contenzioso con il conduttore potrebbe generare risvolti di natura fiscale, amministrativa, e penale nei casi più gravi. Il fisco ad esempio potrebbe intravedere un'attività non occasionale ed attivare la posizione Rea ossia la partita iva, mentre una bega amministrativa potrebbe portare a una sentenza risarcitoria non solo del canone, ma anche dei danni morali, ed ancora una bega penale per non aver provveduto ad operare un'adeguata operazione di sanificazione degli ambienti potrebbe portare ad una sentenza di condanna. Molti proprietari confondono poi la locazione occasionale con la locazione stagionale. Molte volte la confusione è in buona fede ma spesso e volentieri non lo è! Operare in maniera stagionale e non sporadica significa dover operare con l'iscrizione al Rea e con tutti i costi che ciò comporta. E proprio in virtù dei costi che l'evasione diventa la scelta del fai da te. Invece il proprietario che è davvero il proprietario, dispone di un immobile in regola ed è rispettoso delle norme fiscali non rischia e si affida ad un'agenzia immobiliare.
Il proprietario locando per mezzo di un mandato a titolo oneroso senza rappresentanza conferito ad una agenzia immobiliare potrà vedersi effettuate locazioni stagionali, annuali ecc... senza dover attivare una posizione Rea trasferendo ogni rischio all'agenzia immobiliare. Ovvio che le agenzie per questo tipo di attività hanno un costo, ma non è mai il costo che scaturirebbe dall'apertura di una posizione Rea, o dei costi di eventuali contenziosi come meglio spiegati sopra..
Un conduttore informato su questi aspetti potrebbe in qualsiasi momento sollevare delle contestazioni che sfocerebbero in un contenzioso o in un insieme di contenziosi giudiziari nei quali il proprietario rischierebbe non solo di rimborsare il canone di locazione ma anche di indennizzare il conduttore per non avergli permesso di godere dell'immobile. Il conduttore potrebbe esigere la ricevuta e/o la fattura per il canone di locazione pagato e il proprietario sarebbe obbligato, e qualora si rifiutasse o non fosse in regola sarebbero guai, perché il conduttore potrebbe richiedere l'intervento della guardia di finanza. Ed ancora qualora le operazioni di pulizia non fossero certificate e il conduttore dovesse richiedere l'intervento sanitario cosa potrebbe accadere? Il rischio in tal caso potrebbe essere anche di natura penale. Il conduttore informato potrebbe davvero esigere l'impossibile in un rapporto di locazione turistica ed essendo anche un consumatore, la legge non ammetterebbe ignoranza!
Per un proprietario in regola, affidarsi a chi di dovere e quindi ad un?agente immobiliare converrebbe sempre! Sarebbe l'agenzia il garante, la figura terza che farebbe rispettare le regole ad entrambe le parti per la buona riuscita della vacanza! Affidarsi e farsi sempre consigliare dal proprio agente immobiliare non è solo un dovere ma un obbligo!
QUALI RISCHI PRENOTANDO UNA CASA VACANZA TRAMITE UN SITO WEB TELEMATICO O DIRETTAMENTE AI PROPRIETARI?
(PRENOTARE AGLI ABUSIVI E DIRETTAMENTE AI PROPRIETARI E? PERICOLOSO)
Premesso che i soggetti abilitati a mediare la casa vacanza sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari si evince chiaramente che ogni altro soggetto che pubblicizza e raccoglie prenotazioni per la locazione di case per vacanza o immobili e appartamenti uso vacanza oltre ad essere abusivo è anche illegale! In Italia sono tantissimi i portali web che propongono case vacanza direttamente dai privati o da soggetti ulteriormente abusivi e questi portali web non verificano mai la proprietà dell?immobile e gli aspetti urbanistici perché non potrebbero. Un intermediario a distanza o anche fisicamente nel luogo dove è ubicata l'unità immobiliare non può verificare perché non ha le competenze e gli strumenti di cui dispone un agente immobiliare. Chiunque può pubblicare un annuncio, la loro ipotetica verifica è relativa forse alla trasmissione del documento di identità che può avvenire da chiunque. Non esiste alcuna sicurezza e nessuna tutela prenotando da questi soggetti! Molti di questi portali avvertono di eventuali rischi e quant?altro, remunerando profumatamente anche la stampa, quando in realtà il pericolo sono proprio loro. Il loro unico scopo è il business! Indicizzano i loro siti web per generare più traffico, propongono e abbinano altro tipo di pubblicità, incassano e basta! Alcuni vogliono anche essere pagati non solo da chi pubblica ma anche da chi prenota generando introiti illegalmente. Mediazione sleale allo stato puro! Ma allora perché ci sono cosi tanti siti web che propongono annunci di case vacanza? Una risposta potrebbe essere perché è difficile controllare la rete e chi di dovere non fa il proprio lavoro! Mentre la seconda risposta potrebbe essere più tragica immaginando una connivenza delle istituzioni! E quindi se un sito web che non è di un?agenzia immobiliare mi chiede dei costi io devo pagarli? No assolutamente, si è in presenza di una truffa, di una provvigione mascherata! Quindi potrei correre dei rischi? Si, si corrono rischi nel 99% dei casi! Solo un?agenzia può chiedervi la provvigione sulla mediazione e nessun altro! Qualora invece avessi pagato una commissione al portale o al soggetto di riferimento l'immobile, potrai rivolgerti ed esporre la questione presso qualsiasi sede della guardia di finanza e recuperare non solo la commissione ma richiedere i danni.
E se prenoto direttamente al proprietario? Anzitutto dev'essere chiaro che qualora non si conosce direttamente il proprietario difficilmente si può avere la certezza che questi sia davvero il proprietario avente la capacità di poter contrarre. Prenotare ricaricando una scheda poste pay o effettuare un bonifico non vi mette al riparo dal rischio, semmai il contrario. Anche ricevendo un contratto di locazione non vi mette al riparo dal rischio, in quanto non potete conoscere se i dati contenuti in quel contratto siano veritieri, se la forma del contratto è corretta e se chi dice di essere il proprietario lo sia davvero. Solo una prenotazione presso un'agenzia immobiliare può mettervi al riparo da spiacevoli sorprese, non vi sono alternative. Non è un caso che il legislatore abbia normato una professione con l'istituzione della legge 39/1989!
E se prenoto direttamente in struttura? Quale sarebbe la struttura? Forse quella millantata dai grossi portali? Non esiste una struttura con una reception come per il settore alberghiero! La casa vacanza o meglio un immobile a uso vacanza è un immobile inquadrato nella categoria extralberghiera. Quindi la prenotazione è solo al proprietario sempre che lo sia o abbia i poteri e mai a una struttura!
ECCO I PRINCIPALI 4 RISCHI:
PRENOTARE TRAMITE UN?AGENZIA IMMOBILIARE AZZERA TUTTI I RISCHI
(LA VOSTRA VACANZA E? SALVA COSI COME I SOLDI VERSATI!)
E se l?agenzia immobiliare sbaglia? Anche noi agenti immobiliari sbagliamo, siamo umani! La differenza è che se un?agente immobiliare sbaglia ne risponde direttamente in ambito civile, amministrativo ed anche penale con gravi conseguenze sul proseguo della professione. Quindi l?agente immobiliare evita di sbagliare! E? sempre importante rivolgersi ad agenzie immobiliari specializzate negli affitti turistici, ad agenzie che svolgono questo lavoro da anni e che sono radicate sul territorio cosi sono anche pronte ad intervenire anche in sostituzione del proprietario qualora l?immobile presenti delle problematiche. E' importante sapere che se l'agenzia incasserà il canone di locazione potrà essere lei a gestire l'immobile utilizzando la sua struttura organizzativa ed emettendo fattura.
Ricordate solo l?agente immobiliare regolarmente iscritto può trattare l?affare immobiliare sia esso in vendita sia esso in locazione e la casa vacanza e roba da agenti immobiliari!
COME RICONOSCERE UN REALE AGENTE IMMOBILIARE SU INTERNET?
Un agente immobiliare lo si riconosce sempre anche perché chi esercita questa professione lo rende noto con tutti i mezzi e quando si hanno dei dubbi basta digitare il portale www.registroimprese.it ed inserire il nome e cognome dell?agente o della società, per ottenere il riscontro immediato. Il risultato deve essere agente immobiliare, mediatore d'affari avente il codice Ateco 68.31.00 e non gestore, non un'agenzia viaggi, e non ogni altro soggetto!
Qualora sussistano ancora dei dubbi basta contattare la locale camera di commercio per essere rassicurati! Un?altra rassicurazione è il sito web sul quale deve essere indicata la partita iva e altri dati affinché sia facilmente individuabile il soggetto o la società che sta trattando l?affare immobiliare, se non è un?agente immobiliare, diffidate subito! Anche nelle Privacy Policy deve essere indicato chiaramente chi gestisce i vostri dati e i metodi per richiedere la cancellazione. Se non trovate riferimenti, diffidate!
Attenzione perché può accadere che alcuni soggetti identificano il loro spazio web come un'agenzia immobiliare ed è sempre consigliabile verificare questo dato tramite il portale delle camere di commercio italiane all'indirizzo www.registroimprese.it ed anche effettuare una verifica della partita iva sul portale dell'agenzia delle entrate a questo indirizzo https://telematici.agenziaentrate.gov.it/VerificaPIVA/Scegli.do?parameter=verificaPiva. La verifica della partita iva serve a comprendere se questa è ancora attiva e qualche dettaglio in più.
Anche sulla proprietà del sito web si possono immediatamente effettuare le indagini, basta collegarsi all'anagrafe dei domini così come l'ufficio anagrafe per i comuni mortali, digitando l?indirizzo www.nic.it/it e inserendo l?indirizzo del sito web.
Potete inoltre contattare i vigili o i carabinieri del comune dove ha sede l'attività per farvi rassicurare in merito. Se ci sono incongruenze tra le verifiche effettuate, diffidate e denunciate tutto alle autorità, siete in presenza di una truffa!
Prenota la tua casa vacanza nel Salento con noi!
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