Normativa nazionale Case Vacanza

Normativa nazionale case vacanza da rispettare per adibire un unità immobiliare a casa vacanza in forma imprenditoriale oppure occasionale.

normativa nazionale case vacanza

La normativa nazionale circa la casa vacanza gestita in forma imprenditoriale viene demandata all’organizzazione regionale interna alla legge quadro sul turismo. La regione recepisce la normativa nazionale e la equipara a quella regionale a seconda delle esigenze di ogni singola regione. Successivamente le provincie, nell’esercizio delle funzioni delegate, osservano le direttive e gli atti di programmazione, indirizzo e coordinamento emanati dalle giunte regionali. 

Saranno poi i comuni a predisporre la modulistica e i nulla osta necessari all’espletamento dell’attività e relativo controllo.

La normativa di riferimento si inquadra all’interno della  Legge  quadro  nazionale  sul  turismo    217  del 1983. Ed è relativa solo alla gestione in forma imprenditoriale anche per una sola unità immobiliare, quest’ultimo aspetto variabile da regione a regione.

Si consideri che la ricettività nella casa vacanza negli ultimi anni ha registrato un considerevole incremento di presenze, rappresentando una vera e propria alternativa all’offerta di tipo alberghiero. Alternativa che in molti casi è sleale, perché non sempre le case vacanza gestite non in forma imprenditoriale, hanno ottenuto il relativo certificato di agibilità. Non essendo cosi idonee all’uso abitazione previsto dalla normativa nazionale e non rispettando il requisito dell'occasionalità, locando per periodi superiori ai consentiti.

Locando in nero si è sicuramente più concorrenziali rispetto a chi è regolare, anche nello stesso settore della casa vacanza e soprattutto grazie alla irregolarità dei portali immobiliari che effettuano mediazione sleale e abusiva, il fenomeno è cresciuto a dismisura, permettendo a chiunque di pubblicare e pubblicizzare.

Diverso sarebbe, se ad occuparsi di affitti turistici in case vacanza sarebbero solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari. Perché se cosi fosse ogni proprietario dovrebbe rispettare la normativa, e non avendo altre possibilità di pubblicizzare dovrebbe attenersi alla normativa. Con il risultato di un turismo di qualità, rispettoso delle regole. E senza alcuna concorrenza sleale nei confronti dei B&B e delle strutture ricettive in generale. Vediamo quindi alcuni aspetti importanti che regolamentano l’attività di Casa Vacanza.

La casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. Importante sapere che la terminologia "casa vacanza" è attribuita solo a chi effettua tale attività in maniera professionale e quindi con partita iva. (Questa legge è stata abrogata demandando il potere legislativo a ogni regione. Le regioni hanno inglobato il contenuto della ex legge.)

Nella gestione non imprenditoriale o occasionale cosi come nella gestione imprenditoriale valgono le regole tecniche come per la civile abitazione. Requisiti edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalle norme di legge e regolamenti vigenti per i locali di civili abitazioni. E questo significa che le Case Vacanza debbono aver ottenuto il Certificato di Agibilità.

La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità”in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale! 

Alcune regioni applicano oltre alla “occasionalità” anche il criterio del numero minimo di unità immobiliari possedute come case vacanza, superato il quale, bisogna optare obbligatoriamente per la gestione in forma imprenditoriale.

La forma del contratto scritto tra le parti locatore e conduttore è obbligatoria. Cosi come prevede l’articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311 previa nullità. Il contratto di locazione è disciplinato dalla legge 431/1998 artt. 1571-1654 e successive modificazioni.

Pertanto, prima di far sottoscrivere un contratto di locazione turistica bisogna attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità). Con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi. I contratti inferiori ai 30 giorni non devono essere registrati come previsto dalla legge, resta comunque facoltà delle parti registrarli.

Circa la fiscalità nella gestione occasionale o in forma non imprenditoriale i fitti percepiti devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi. Mentre per la gestione in forma imprenditoriale essendo titolari di partita iva si presenta il modello unico.

Normativa nazionale casa vacanza, quali regole seguire

Norme da rispettare per gestire una o più case vacanza "occasionalmente" o in forma "non imprenditoriale"

  1. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di ottenere il codice CIN (codice identificativo nazionale). Se si ha già il proprio codice identificativo regionale, sarà la regione a comunicarlo presso la banca dati del ministero del turismo e sarà commutato secondo le nuove norme;
  2. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) anche per i privatiInoltre bisogna possedere un immobile in regola con le normative vigenti e ad uso abitativo. Il certificato di agibilità è obbligatorio. Si può approfondire QUI;
  3. Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e citarlo tra le condizioni del contratto di locazione e allegarlo prevedendo la firma per presa visione da parte del conduttore. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico in quanto siamo convenzionati con diversi tecnici;
  4. Rispettare il periodo minimo di locazione che è 7 giorni. Non è possibile locare per 1,2,3,4,5,6 giorni;
  5. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di dotare l'unità immobiliare di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonche' di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimita' degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano;
  6. Non deve essere utilizzata la terminologia "Casa Vacanza" essendo tale terminologia propria della gestione in forma imprenditoriale;
  7. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi (consigliato non obbligatorio) tutelando il proprio bene. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni.
  8. Farsi accreditare dalla questura competente per provincia, la quale rilascerà le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura.

Normativa nazionale casa vacanza, quali regole seguire

Norme da rispettare per gestire una o più case vacanza "non occasionalmente" o in forma  "imprenditoriale"

  1. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di ottenere il codice CIN (codice identificativo nazionale). Se si ha già il proprio codice identificativo regionale, sarà la regione a comunicarlo presso la banca dati del ministero del turismo;
  2. Presentare una segnalazione certificata di inio attività (SCIA) al SUAP presso il comune di ubicazione dell’unità abitativa indicando gli estremi del certificato di abitabilità (ex agibilità) e corredando la domanda di una relazione tecnica-illustrativa indicante l’ubicazione e le caratteristiche degli immobili, il certificato di iscrizione alla sezione speciale del registro esercenti commercio REA previsto dall’art.5 della legge 217 del 1983, copia delle ricevute di versamento delle tasse sulle concessioni a norma della vigente legislazione regionale. Nella domanda dovranno essere dichiarati i prezzi minimi e i prezzi massimi della locazione in base al periodo e al numero di persone ed esporli nell’unità immobiliare assieme ad una pianta dell’immobile;
  3. Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico perché siamo convenzionati con diversi tecnici;
  4. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di dotare l'unità immobiliare di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonche' di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimita' degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano;
  5. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi per tutelare il proprio bene e gli ospiti da eventuali danni derivanti dalla locazione. Anche i conduttori farebbero bene ad aver contratto una polizza assicurativa.
  6. Farsi accreditare dalla questura per la registrazione degli ospiti secondo la legge antiterrorismo. La questura competente per provincia rilascerà al proprietario della casa vacanza le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura.
  7. Comunicazione dei prezzi massimi e minimi presso la regione. I prezzi per l'anno successivo devono essere comunicati entro l'anno precedente. Aspetto consultabile direttamente sul sito della regione.

Successivamente la casa vacanza è idonea a ricevere i primi ospiti, facendo però attenzione a registrare ogni ospite non solo alla questura tramite il servizio “alloggiati web” ma anche all’Istat per la rilevazione delle presenze come previsto dall’ Art.7 del D.lgs 322/1989 e dal D.P.R 19/07/2013 sia che si tratti di gestione occasionale non imprenditoriale o che si tratti di gestione imprenditoriale. Qui la circolare ISTAT n° 14 del 3 marzo 2015: Leggi

La circolare relativa alla rilevazione e gli allegati tecnici sono disponibili al link : http://www.istat.it/it/archivio/15073.

Normativa nazionale casa vacanza, quali regole seguire

I soggetti che possono intermediare una casa vacanza

Affidarsi e farsi sempre consigliare dal proprio agente immobiliare e un dovere!

Tutti gli affari immobiliari che riguardano la vendita, la locazione, gli affitti e/o la vendita di rami aziendali sono normati dal codice civile e riguardano solo chi è regolarmente iscritto con la qualifica di agente immobiliare abilitato dalla locale camera di commercio e con posizione iva aperta.

I soggetti che possono pubblicizzare e mediare la casa vacanza sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari cosi come prevede la normativa nazionale di riferimento (Legge 3 febbraio 1989 n°39) agli Artt. 1754,1755,1756,1757.1758,1759,1760,1761,1762,1763,1764,1765 e Art. 2950 del codice civile. Nessun altro soggetto è abilitato a farlo.

Effettuare una prenotazione ad un soggetto diverso dall’agente immobiliare e/o tramite siti web pubblicitari è molto rischioso e rischia di rovinare la vacanza.

Inoltre è illegale perché secondo l’articolo 1754 del c.c. “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” e il mediatore è solo l’agente immobiliare! I vari portali pubblicitari, non mettono forse in relazione due o più persone per la conclusione di un affare? Lo fanno tramite la pubblicità, lo stesso mezzo degli agenti immobiliari e quindi sono dei mediatori irregolari, inoltre non rilasciano alcuna garanzia come è obbligato a fare l’agente immobiliare. Per questo sono abusivi! Troppo facile prendere soldi senza rilasciare garanzie!

L’agente immobiliare è una figura terza e imparziale nei confronti di ambe le parti, ed è proprio questa imparzialità che fa la differenza. I proprietari di casa vacanza credono che il loro bene sia il migliore, il più funzionale perché non hanno la giusta obiettività, non conoscono cosa cerca il vacanziere, quali standard, qual è il mercato e la normativa di riferimento, fattore molto importante.

La figura dell’agente immobiliare rassicura e garantisce, è pronta ad intervenire, ad assistere finché la vacanza sia assicurata.

Normativa nazionale casa vacanza, quali regole seguire

La convenienza di affidarsi ad un'agenzia immobiliare

Affidando il proprio immobile ad una agenzia immobiliare conviene perché viene attivato come casa vacanza imprenditoriale. Inoltre sono innumerevoli i vantaggi dal punto di vista fiscale e amministrativo, con un aumento della rendita dovuta a maggiore flusso di prenotazioni.
Ecco i vantaggi
  1. Con l'aiuto delle Agenzie Immobilairi potrai compilare e presentare la SCIA se ancora non lo avevi fatto;
  2. Possibilità di ottenere il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea con l'aiuto dell'agenzia. Molte agenzie sono convenzionate con i tecnici;
  3. L'agenzia immobiliare si occuperà di ottenere il codice identificativo nazionale;
  4. Non dovrai pagare la cedolare secca. L'agenzia incasserà emettendo le fatture ai conduttori e rimetterà gli importi al locatore meno le spese sostenute e il costo del mandato. I canoni saranno già stati fatturati e al locatore saranno consegnati privi di ulteriore tassazione;
  5. Potrà essere utilizzata la terminologia "Casa Vacanza" essendo l'immobile gestito in forma imprenditoriale dall'agenzia;
  6. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi (consigliato ma non obbligatorio) tutelando il proprio bene;
  7. Non dovranno essere comunicati prezzi minimi e massimi;
  8. Non c'è bisogno di farsi accreditare dalla questura competente per provincia, in quanto le Agenzia Immobilairi che si occupano del settore, come per esempio la nostra, sono già registrate.

Normativa nazionale casa vacanza, quali regole seguire

I rischi in cui incorre il proprietario di una casa vacanza che affitta per conto proprio

Alcuni proprietari di casa vacanza credono che pubblicizzando l’immobile per conto proprio fa si che venga raggiunto un risultato economico migliore, credono anche che cosi facendo il cliente prenoti più facilmente senza ostacoli burocratici e il tutto magari sulla buona fede, senza un contratto e regole precise. Non c’è ragionamento più sbagliato e un proprietario in regola con il proprio immobile non lo farebbe mai. Le insidie che nasconde questo settore sono le più svariate, basti solo pensare alle molteplici sfaccettature che un settore come la casa vacanza rappresenta in termini di servizi che dovrà essere in grado di erogare all’utenza. La casa vacanza è inquadrata come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 e anche se è gestita in forma occasionale o non imprenditoriale comunque deve rispettare determinati standard. Non bisogna mai improvvisare, perché quando meno te la aspetti arriva la batosta.

Affidarsi a chi di dovere e quindi ad un’agente immobiliare conviene sempre! Sarà lui il garante, la figura terza che farà rispettare le regole ad entrambe le parti per la buona riuscita della vacanza!


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