Normativa Case Vacanza Puglia

Normativa casa vacanza Salento, Puglia, quali regole seguire per essere in regola

Quanto e come incide l'occasionalità nell'offerta turistica e quali sono i rischi per chi opera in questo modo, non rispettando i requisiti previsti per l'attività svolta in forma imprenditoriale. Ultimo aggiornamento a gennanio 2024

normativa case vacanza puglia

La ricettività nella casa vacanza negli ultimi anni in Puglia e nel Salento in particolare ha registrato un considerevole incremento di presenze rappresentando una vera e propria alternativa all’offerta di tipo alberghiero. Alternativa che in molti casi è sleale perché non sempre le case vacanza gestite non in forma imprenditoriale hanno ottenuto il relativo certificato di agibilità non essendo cosi idonee all’uso abitazione previsto dalla normativa nazionale, non rispettano il requisito dell'occasionalità, e perché locando in nero si è sicuramente più concorrenziali rispetto a chi è regolare anche nello stesso settore della casa vacanza e soprattutto grazie alla irregolarità dei portali immobiliari che effettuano mediazione sleale e abusiva, il fenomeno è cresciuto a dismisura, permettendo a chiunque di pubblicare e pubblicizzare.

Diverso sarebbe, se ad occuparsi di affitti turistici in case vacanza nel Salento fossero solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari perché se cosi fosse ogni proprietario dovrebbe rispettare la normativa e non avendo altre possibilità di pubblicizzare dovrebbe attenersi alla stessa con il risultato di un turismo di qualità, rispettoso delle regole e senza alcuna concorrenza sleale nei confronti dei B&B e delle strutture ricettive in generale. Si pensi al notevole numero di immobili totalmente irregolari che vengono fittati come case per vacanza, fenomeno alquanto alto…. Vediamo quindi alcuni aspetti importanti che regolamentano l’attività di Casa Vacanza.

La casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale(Questa legge è stata abrogata demandando il potere legislativo a ogni regione. Le regioni hanno inglobato il contenuto della ex legge.)

La legge nazionale rimanda alle regioni italiane il compito di legiferare in base agli interessi regionali e la Regione Puglia si è dotata come il resto delle regioni italiane di una propria Legge Quadro sul turismo, la L.R. n°18 DEL 19/02/1999. Le leggi regionali successive, tra cui l'articolo 69 della legge regionale 29 dicembre 2022, n.32, non hanno modificato quanto presente nell'articolo, è stata solo ampliata la possibilità per il privato di mantenere il requisito dell'occasionalità fino a 3 unità immobiliari.

La casa vacanza può essere gestita in forma occasionale o in forma imprenditoriale.

Nella gestione non imprenditoriale o occasionale cosi come nella gestione imprenditoriale valgono le regole tecniche come per la civile abitazione, (requisiti edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalle norme di legge e regolamenti vigenti per i locali di civili abitazioni) e questo significa che le Case Vacanza debbono aver ottenuto il Certificato di Agibilità.

La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità” in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale!

La forma del contratto scritto tra le parti locatore e conduttore è obbligatoria cosi come prevede l’articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311 previa nullità. Il contratto di locazione è disciplinato dalla legge 431/1998 artt. 1571-1654 e successive modificazioni.

Pertanto, prima di far sottoscrivere un contratto di locazione turistica bisogna attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità) con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi. I contratti inferiori ai 30 giorni non devono essere registrati come previsto dalla legge, resta comunque facoltà delle parti registrarli.

Circa la fiscalità nella gestione occasionale o in forma non imprenditoriale i fitti percepiti devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi potendo optare secondo gli scaglioni Irpef oppure per una quota Irpef fissa cosiddetta cedolare secca al 21%, e al 26% per il secondo immobile, mentre per la gestione in forma imprenditoriale essendo titolari di partita iva non si applica il regime della cedolare secca. 

Normativa casa vacanza nel Salento in Puglia, quali regole seguire

Norme da rispettare per gestire una o più case vacanza "occasionalmente" o in forma "non imprenditoriale"

  1. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di ottenere il codice CIN (codice identificativo nazionale). Per la regione Puglia il nuovo codice nazionale sostituisce il precedente codice denominato CIS (Codice Identificativo Struttura). Sarà la Regione ad interfacciarci con la nuova banca dati del ministero senza necessità di intervento del titolare del codice;
  2. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) anche per i privatiInoltre bisogna possedere un immobile in regola con le normative vigenti e ad uso abitativo. Il certificato di agibilità è obbligatorio. Si può approfondire QUI;
  3. Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e citarlo tra le condizioni del contratto di locazione e allegarlo prevedendo la firma per presa visione da parte del conduttore. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico in quanto siamo convenzionati con diversi tecnici;
  4. Rispettare il periodo minimo di locazione che è 7 giorni. Non è possibile locare per 1,2,3,4,5,6 giorni;
  5. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di dotare l'unità immobiliare di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonche' di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimita' degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano;
  6. Non deve essere utilizzata la terminologia "Casa Vacanza" essendo tale terminologia propria della gestione in forma imprenditoriale;
  7. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi (consigliato non obbligatorio) tutelando il proprio bene. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni.
  8. Farsi accreditare dalla questura competente per provincia, la quale rilascerà le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura.

Normativa casa vacanza nel Salento in Puglia, quali regole seguire

Norme da rispettare per gestire una o più case vacanza "non occasionalmente" o in forma  "imprenditoriale"

  1. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di ottenere il codice CIN (codice identificativo nazionale). Per la regione Puglia il nuovo codice nazionale sostituisce il precedente codice denominato CIS (Codice Identificativo Struttura). Sarà la Regione ad interfacciarsi con la nuova banca dati del ministero senza necessità di intervento del titolare del codice;
  2. Presentare una segnalazione certificata di inio attività (SCIA) al SUAP presso il comune di ubicazione dell’unità abitativa indicando gli estremi del certificato di abitabilità (ex agibilità) e corredando la domanda di una relazione tecnica-illustrativa indicante l’ubicazione e le caratteristiche degli immobili, il certificato di iscrizione alla sezione speciale del registro esercenti commercio REA previsto dall’art.5 della legge 217 del 1983, copia delle ricevute di versamento delle tasse sulle concessioni a norma della vigente legislazione in materia secondo la legge regionale quadro sul turismo della Regione Puglia. Nella domanda dovranno essere dichiarati i prezzi minimi e i prezzi massimi della locazione in base al periodo e al numero di persone ed esporli nell’unità immobiliare assieme ad una pianta dell’immobile;
  3. Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico perché siamo convenzionati con diversi tecnici;
  4. In base alla nuova norma pubblicata in gazzetta ufficiale il 16/12/2023, contenuta nell'articolo 13Ter"Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale" vige l'obbligo di dotare l'unità immobiliare di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonche' di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimita' degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano;
  5. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi per tutelare il proprio bene e gli ospiti da eventuali danni derivanti dalla locazione. Anche i conduttori farebbero bene ad aver contratto una polizza assicurativa.
  6. Farsi accreditare dalla questura per la registrazione degli ospiti secondo la legge antiterrorismo. La questura competente per provincia rilascerà al proprietario della casa vacanza le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura.
  7. Comunicazione dei prezzi massimi e minimi presso la regione. I prezzi per l'anno successivo devono essere comunicati entro l'anno precedente. Aspetto consultabile direttamente sul sito della regione.

Successivamente la casa vacanza è idonea a ricevere i primi ospiti, facendo però attenzione a registrare ogni ospite non solo alla questura tramite il servizio “alloggiati web” ma anche all’Istat per la rilevazione delle presenze come previsto dall’ Art.7 del D.lgs 322/1989 e dal D.P.R 19/07/2013 sia che si tratti di gestione occasionale non imprenditoriale o che si tratti di gestione imprenditoriale. Qui la circolare ISTAT n° 14 del 3 marzo 2015: Leggi

La circolare relativa alla rilevazione e gli allegati tecnici sono disponibili al link : http://www.istat.it/it/archivio/15073.

Normativa casa vacanza nel Salento in Puglia, quali regole seguire

La convenienza di affidarsi ad un'agenzia immobiliare

Affidando il proprio immobile ad una agenzia immobiliare conviene perché viene attivato come casa vacanza imprenditoriale. Inoltre sono innumerevoli i vantaggi dal punto di vista fiscale e amministrativo, con un aumento della rendita dovuta a maggiore flusso di prenotazioni.
Ecco i vantaggi
  1. Con l'aiuto della nostra Agenzia Immobiliare potrai compilare e presentare la SCIA se ancora non lo avevi fatto;
  2. Possibilità di ottenere il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea con l'aiuto della nostra agenzia immobiliare. Infatti presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico perché siamo convenzionati con diversi tecnici;
  3. L'agenzia si occuperà di ottenere il codice identificativo nazionale;
  4. Non dovrai pagare la cedolare secca. L'agenzia incasserà emettendo fattura ai vari conduttori e rimetterà gli importi al locatore meno le spese sostenute e il costo del mandato. I canoni saranno già stati fatturati e al locatore saranno consegnati privi di ulteriore tassazione;
  5. Potrà essere utilizzata la terminologia "Casa Vacanza" essendo l'immobile gestito in forma imprenditoriale dall'agenzia;
  6. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi (consigliato ma non obbligatorio) tutelando il proprio bene. Presso la nostra agenzia è possibile attivare la polizza;
  7. Non dovranno essere comunicati prezzi minimi e massimi;
  8. Non c'è bisogno di farsi accreditare dalla questura competente per provincia, in quanto provvederà l'agenzia immobiliare alla registrazione.

Normativa casa vacanza nel Salento in Puglia, quali regole seguire

Normativa Regione Puglia

Normativa case, appartamenti  e residence vacanze Regione Puglia titolo IV, attività ricettiva ex art.6, comma 10

(Legge Regionale n°11 DEL 19/02/1999 – Attività ricettiva ex art. 6, comma 10, legge n. 217 del 1983Pubblicata nel bollettino ufficiale n 18 della regione Puglia il 19/02/1999

(Definizione)

  1. L’attività ricettiva può essere svolta attraverso: a) residenze turistiche o residence; b) case e appartamenti per vacanza.
  2. Sono residenze turistiche o residence le strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale e organizzata che forniscono alloggio e servizi in appartamenti autonomi o unità abitative composte da uno o più vani arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocati in un complesso immobiliare unitario.
  3. Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili gestiti in forma imprenditoriale, e non occasionale, per l’affitto ai turisti, composti da uno o più vani, arredati, dotati di servizi igienici, cucina e collocati anche in più complessi immobiliari.
  4. Entrambe le strutture ricettive di cui ai commi precedenti possono essere concesse in affitto ai turisti nel corso di una o più stagioni con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi e non inferiori a sette giorni.
  5. Nella gestione delle residenze turistiche e delle case e appartamenti per vacanza è vietata la somministrazione di cibi e bevande nonché l’offerta di servizi centralizzati caratteristici delle aziende alberghiere.
  6. Le strutture destinate all’attività ricettiva di cui al comma 2 devono possedere i requisiti edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalle norme di legge e regolamenti vigenti per i locali di civili abitazioni.
  7. L’utilizzo degli immobili a residenze turistiche e case e appartamenti per vacanza non comporta modifiche di destinazione d’uso ai fini urbanistici.
  8. I titolari o i gestori delle imprese organizzate e gestite in forma imprenditoriale di cui al presente articolo sono tenuti a iscriversi alla sezione speciale del registro degli esercenti il commercio previsto dall’art. 5 della legge n. 217 del 1983.

Possiamo riassumere che per la Regione Puglia si può chiedere la gestione in forma imprenditoriale della casa vacanza anche per una sola unità abitativa con l’obbligo del contratto minimo di sette giorni e non superiore ai tre mesi. L’occasionalità diventa un punto importante nella normativa per la gestione occasionale e non in forma imprenditoriale.

Art.42

(Requisiti base delle residenze turistiche e delle case e appartamenti per vacanza)

Le residenze turistiche e le case e appartamenti per vacanza devono possedere gli standard obbligatori previsti dalla tabella “G” allegata alla presente legge e non sono soggette a classificazione.

TABELLA “G”

DOTAZIONE STRUTTURA:

1.1 Riscaldamento in tutto l’esercizio: unità abitative ed eventuali parti comuni

1.2 (l’obbligo non sussiste per gli esercizi con licenza stagionale estiva)

DOTAZIONI PER IL SOGGIORNO ED IL PERNOTTAMENTO DELLE UNITA’ ABITATIVE:

2.1 Letti e coperte pari al numero delle persone ospitabili;

2.2 Armadio, cassetti, grucce, comodini o ripiani, illuminazione con lampade o applique;

2.3 Tavolo per la consumazione dei pasti con sedie pari al numero dei posti letto

DOTAZIONE PER LA PREPARAZIONE DEI CIBI:

3.1 Cucina con due fuochi o piastre e relativa alimentazione;

3.2 Frigorifero;

3.3 Lavello con scolapiatti;

3.4 Per ciascuna persona ospitabile:

3.4.1 2 coltelli, 2 forchette, 2 cucchiai, 2 piatti piani, 1 piatto fondo, 2 bicchieri, 1 tazza, 1 tazzina;

3.5 Per ciascuna unità abitativa:

3.5.1 1 batteria da cucina, 2 coltelli da cucina, 1 zuccheriera, 1 mestolo, 1 caffettiera, 1 scolapasta, 1 insalatiera, 1 grattugia, 1 bricco per il latte, 1 spremiagrumi, 1 apribottiglie-cavatappi, 1 pattumiera con sacchetti di plastica;

DOTAZIONE BAGNO:

4.1 Lavandino, doccia o vasca, water;

4.2 Cestino rifiuti;

4.3 Specchio e contigua presa per energia elettrica;

4.4 Mensola;

4.5 Scopettino;

ED A RICHIESTA DEL CLIENTE:

5.1 Saponetta;

5.2 Telo da bagno;

5.3 Asciugamano;

5.4 Salvietta;

5.5 Carta igienica con riserva;

5.6 Sacchetti igienici;

DOTAZIONI GENERALI DELLE UNITA’ ABITATIVE:

6.1 Impianto di erogazione acqua calda e fredda;

6.2 Scopa, paletta, secchio, ramazza, straccio per pavimenti;

PRESTAZIONI DEI SERVIZI:

7.1 Servizio ricevimento e recapito;

7.2 Pulizia delle unità abitative ad ogni cambio di cliente;

7.4 Fornitura e cambio biancheria a richiesta;

7.3 Assistenza e manutenzione delle unità abitative e di riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni;

7.5 Elenco delle dotazioni dell’unità abitativa;

7.6 Elenco dei servizi offerti a richiesta e dei relativi prezzi.

Normativa casa vacanza nel Salento in Puglia, quali regole seguire

I soggetti che possono intermediare una casa vacanza

Affidarsi e farsi sempre consigliare dal proprio agente immobiliare e un dovere!

Tutti gli affari immobiliari che riguardano la vendita, la locazione, gli affitti e/o la vendita di rami aziendali sono normati dal codice civile e riguardano solo chi è regolarmente iscritto con la qualifica di agente immobiliare abilitato dalla locale camera di commercio e con posizione iva aperta.

I soggetti che possono pubblicizzare e mediare la casa vacanza sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari cosi come prevede la normativa nazionale di riferimento (Legge 3 febbraio 1989 n°39) agli Artt. 1754,1755,1756,1757.1758,1759,1760,1761,1762,1763,1764,1765 e Art. 2950 del codice civile. Nessun altro soggetto è abilitato a farlo.

Effettuare una prenotazione ad un soggetto diverso dall’agente immobiliare e/o tramite siti web pubblicitari è molto rischioso e rischia di rovinare la vacanza.

Inoltre è illegale perché secondo l’articolo 1754 del c.c. “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” e il mediatore è solo l’agente immobiliare! I vari portali pubblicitari, non mettono forse in relazione due o più persone per la conclusione di un affare? Lo fanno tramite la pubblicità, lo stesso mezzo degli agenti immobiliari e quindi sono dei mediatori irregolari, inoltre non rilasciano alcuna garanzia come è obbligato a fare l’agente immobiliare. Per questo sono abusivi! Troppo facile prendere soldi senza rilasciare garanzie!

L’agente immobiliare è una figura terza e imparziale nei confronti di ambe le parti, ed è proprio questa imparzialità che fa la differenza. I proprietari di casa vacanza credono che il loro bene sia il migliore, il più funzionale perché non hanno la giusta obiettività, non conoscono cosa cerca il vacanziere, quali standard, qual è il mercato e la normativa di riferimento, fattore molto importante.

La figura dell’agente immobiliare rassicura e garantisce, è pronta ad intervenire, ad assistere finché la vacanza sia assicurata.

Normativa casa vacanza nel Salento in Puglia, quali regole seguire

I rischi in cui incorre il proprietario di una casa vacanza che affitta per conto proprio

Alcuni proprietari di casa vacanza credono che pubblicizzando l’immobile per conto proprio fa si che venga raggiunto un risultato economico migliore, credono anche che cosi facendo il cliente prenoti più facilmente senza ostacoli burocratici e il tutto magari sulla buona fede, senza un contratto e regole precise. Non c’è ragionamento più sbagliato e un proprietario in regola con il proprio immobile non lo farebbe mai. Le insidie che nasconde questo settore sono le più svariate, basti solo pensare alle molteplici sfaccettature che un settore come la casa vacanza rappresenta in termini di servizi che dovrà essere in grado di erogare all’utenza. La casa vacanza è inquadrata come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 e anche se è gestita in forma occasionale o non imprenditoriale comunque deve rispettare determinati standard. Non bisogna mai improvvisare, perché quando meno te la aspetti arriva la batosta.

Affidarsi a chi di dovere e quindi ad un’agente immobiliare conviene sempre! Sarà lui il garante, la figura terza che farà rispettare le regole ad entrambe le parti per la buona riuscita della vacanza!

 


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